Neues Gesetz setzt Indexierung regulierter Mietzinse für 2025 aus
Erneute Aussetzung der Inflationsanpassungen der Miet-Richtwerte und der mietrechtlichen Kategoriebeträge im Mietrechtsgesetz (MRG) und im Richtwertgesetz (RichtWG) sowie der Mieterhöhungen bei Genossenschaftswohnungen mit potentiell nachteiligen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt?
Am 7. März 2025 hat der Nationalrat das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) verabschiedet, das die für den 1. April 2025 vorgesehene Indexierung von Richtwerten und Kategoriebeträgen, die hauptsächlich bei sogenannten Altbauwohnungen zur Anwendung kommen, sowie gemeinnützigen Mieten aussetzt.
Mit dem 4. MILG wird die Aussetzung der für 1. April 2025 vorgesehenen Inflationsanpassungen der Miet-Richtwerte und der mietrechtlichen Kategoriebeträge im Mietrechtsgesetz (MRG) bzw im Richtwertgesetz (RichtWG) verankert. Außerdem werden Mieterhöhungen in Genossenschaftswohnungen verhindert, da die vorgesehene Anhebung der Grundmiete und des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ebenfalls ausgesetzt wird. Die Regelungen zur automatischen Anpassung der Mieten wurden erst 2023 mit dem 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (3. MILG) eingeführt, um die hohen Inflationsraten jener Zeit abzufedern. Nun folgt eine Anpassung, die als Teil des Regierungsprogramms dazu dienen soll, auch bei sinkender Inflation eine weitere finanzielle Entlastung für Mieter sicherzustellen. Mit dem Gesetzesbeschluss wird die nächste automatische Indexierung des Richtwertes, der Kategoriebeträge und der gemeinnützigen Mieten auf den 1. April 2026 verschoben, sodass beispielsweise der Richtwert in Wien bei 6,67 Euro je Quadratmeter bleibt. Die mit dem 3. MILG eingeführten Indexierungsregelungen bleiben im Wesentlichen unberührt. Das bedeutet, dass die Mietzinsanpassungen für 2026 weiterhin auf maximal 5 % der Jahresinflation begrenzt sind. Ab 2027 gilt weiterhin die Regelung, dass eine über 5 % hinausgehende Inflation nur zur Hälfte berücksichtigt wird.
Die Änderungen gelten automatisch für Mietverträge, die dem MRG, RichtWG und/oder WGG unterliegen, unabhängig davon, wann der Vertrag abgeschlossen wurde.
Die aktuellen Maßnahmen der Regierung führen zu erheblichen Einkommensverlusten für Vermieter und machen das Vermieten von Wohnraum im regulierten Bereich zunehmend unattraktiv, zumal Kosten für Erhaltungs- und Verbesserungsaufwendungen ebenfalls gestiegen sind. Diese Entwicklung wirft Bedenken auf, insbesondere da sich sowohl die allgemeinen Verbraucherpreise als auch die Löhne in den letzten zehn Jahren stärker entwickelt haben als die Mieten im regulierten Bereich. Dadurch profitieren nicht nur finanziell schwächere Haushalte von den staatlichen Eingriffen, sondern auch Besserverdiener, die ebenfalls oft in regulierten Wohnungen leben, was die Umverteilungswirkung der Maßnahmen fragwürdig erscheinen lässt.
Die zunehmenden Regulierungen dürften zudem langfristig dazu führen, dass Vermieter verstärkt auf befristete Mietverträge setzen oder sich gänzlich aus dem regulierten Markt zurückziehen. Das könnte nicht nur zu einer Verknappung des Wohnungsangebots führen, sondern auch die Wohnqualität verschlechtern. Ein weiterer kritischer Punkt ist die fehlende wirtschaftliche Motivation für Investitionen in bestehende Wohngebäude. Wenn die Mietpreise weiter beschränkt werden und Vermieter mit sinkenden Einnahmen rechnen müssen, fehlen die finanziellen Möglichkeiten und Anreize, ältere Gebäude nach dem Stand der Technik zu erhalten oder durch klimafreundliche Verbesserungsmaßnahmen zu modernisieren. Energetische Sanierungen, der Einbau effizienter Heizsysteme oder die Dämmung von Fassaden sind kostenintensive Maßnahmen, die sich für Vermieter ohne eine angemessene Mietanpassung kaum rentieren. Dadurch könnte sich die dringend benötigte ökologische Modernisierung des Wohnungsbestands weiter verzögern, was langfristig nicht nur den Vermietern, sondern auch den Mietern und den klimapolitischen Zielen schaden würde.
Eine nachhaltige Lösung müsste sowohl die Interessen der Mieter als auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Vermieter berücksichtigen. Andernfalls droht der regulierte Wohnungsmarkt in eine Schieflage zu geraten, die auf lange Sicht das Angebot weiter reduziert und den Wohnraum für viele unzugänglich macht.
Das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz muss noch vom Bundesrat, der zunächst am 13. März 2025 zusammentrifft, beschlossen und anschließend – nach Gegenzeichnung durch den Bundespräsidenten – im BGBl veröffentlicht werden. Konkrete Änderungen für Mietverträge, die dem angemessenen Mietzins oder frei-vereinbarten Mietzins unterliegen, wurden von der neuen Regierung bislang nicht beschlossen; jedoch im Regierungsprogramm angekündigt. Zudem erwähnt die Regierung darin die Indexierung für 2026 auf maximal ein Prozent und 2027 auf maximal zwei Prozent zu begrenzen sowie die Einführung eines Wohnraumvermietungsindex mit einer Indexierungsbegrenzung auf 3 %. Inflationsraten, die darüber hinausgehen, sollen künftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Es bleibt abzuwarten, ob und wann diese einschneidenden Maßnahmen umgesetzt werden.
Gabriele Etzl, Rechtsanwältin, Partnerin, Deloitte Legal
Kevin Nager, Rechtsanwaltsanwärter, Deloitte Legal